En la reciente Ley de Modernización laboral (Ley 27.802) se incorporó un capítulo impositivo que contiene trascendentales reformas fiscales, todas ellas enderezadas a reducir la carga fiscal en diversos impuestos nacionales.

Entre estas reformas destaca una novedad que impacta fuertemente en el sector inmobiliario, esto es la eliminación del impuesto a las Ganancias en las operaciones de venta y/o transferencia de derechos (a título oneroso) sobre inmuebles realizadas por personas humanas a partir del 1 de enero de 2026.

Dicho impuesto cedular (establecido por Ley 27.430) gravaba en cabeza de la parte vendedora o cedente con una alícuota del 15% a las operaciones inmobiliarias celebradas respecto de inmuebles adquiridos a partir del 1 de enero de 2018. Para aquellas propiedades adquiridas con anterioridad a dicha fecha continuaba vigente el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (1,5%) que luego fuera derogado en forma definitiva por la “Ley Bases” -Ley 27.742-

Con esta nueva modificación, sumada a la precedente eliminación del ITI, se termina de suprimir en forma total la carga fiscal de impuestos nacionales para las ventas de inmuebles realizadas por los contribuyentes personas humanas, siempre que estos últimos no encuadren en la noción de “habitualista” en el impuesto a las ganancias y/o de “empresa constructora” a la luz de la ley de IVA.

Sin embargo, corresponde aclarar que sigue vigente el impuesto para la cesión derechos en fideicomisos inmobiliarios, con lo cual el contribuyente deberá analizar en forma detallada la causa de su derecho de propiedad inmobiliaria, ya que en caso de que el mismo encuentre origen en un Contrato de Fideicomiso, y continúe revistiendo la calidad de Beneficiario y/o Fideicomisario, dicha eventual cesión continúa alcanzada por el impuesto. No así cuando el contribuyente ya haya resultado adjudicatario del inmueble contando con la escritura traslativa de dominio otorgada en su favor por el Fiduciario; en tal caso la posterior enajenación quedará fuera del alcance del impuesto.

También continúan gravados los ingresos provenientes de loteos con fines de urbanización y de la edificación y enajenación de inmuebles bajo el régimen de Propiedad Horizontal o de conjuntos inmobiliarios; supuestos que aplica cuando la persona humana actúa como desarrollador y/o titular de este tipo de proyectos constructivos, categorizándose dicho ingreso como renta de tercera categoría (proveniente de la actividad empresarial) en el Impuesto a las Ganancias. Lo cierto es que no resulta para nada habitual en el mercado que estas actividades sean ejecutadas en forma personal por una persona humana, sino que, por el nivel de inversión que requieren y el riesgo empresario inherente a las mismas, suelen llevarse a cabo bajo la figura de una sociedad comercial u otra estructura contractual (Fideicomiso Inmobiliario).

Así entonces, a partir de esta reforma, los costos impositivos que deban soportar las personas humanas con motivo de la concertación de una operación inmobiliaria (a excepción de cesión de derechos en fideicomisos inmobiliarios y de los supuestos específicos de renta de tercera categoría en el Impuesto a las Ganancias) se corresponderán exclusivamente con impuestos provinciales (sellos e ingresos bruto); jurisdicciones que hasta el momento han demostrado una inexistente o nimia voluntad de reducir la carga de impuestos locales.

Emerge con meridiana claridad que el objetivo subyacente a esta sucesión de reformas fiscales que desgravan al sector inmobiliario radica en otorgar incentivos para generar una mayor oferta de inmuebles en venta, que en combinación con el renacimiento de los créditos hipotecarios en el país, contribuirá a la reactivación de dicho sector y al de la construcción.

A esto se suma otra relevante reforma impositiva prevista en la misma Ley de Modernización Laboral que impacta en forma directa en materia de locaciones inmobiliarias, y que consiste en el establecimiento de la exención de impuesto a las ganancias para los ingresos provenientes del alquiler de propiedades con destino vivienda, lo cual también debería tender a generar una mayor oferta de inmuebles en alquiler, y consecuentemente una esperable disminución o estabilización de los cánones locativos de plaza, a la par de satisfacer la demanda habitacional.

Corolario:

La reciente Ley de Modernización Laboral (Ley 27.802) introduce un cambio de alto impacto: se elimina el impuesto cedular del 15% sobre la venta de inmuebles para personas humanas.

Sumado a la previa derogación del ITI, el resultado es contundente:

👉 las operaciones inmobiliarias quedan, en principio, liberadas de impuestos nacionales.

📍 Sin embargo, hay excepciones relevantes:

Cesión de derechos en fideicomisos inmobiliarios (continúa gravada)

Actividades desarrolladoras o habituales (rentas de tercera categoría)

📊 Además, se incorpora un incentivo adicional:

➡️ exención en Ganancias para alquileres destinados a vivienda.